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地产投资回暖会有持续性吗?

发表于 2016-03-14 10:22:50 |只看该作者 楼主

今年地产投资回暖的情况与2013年相似,但房地产供需关系的逆转使得房产销售和投资之间的时滞关系被延长,2015年房地产销量的火爆直到2016年初才逐渐开始反映到地产投资上。

摘要:

1)托底有所成效:投资初现回升;

2)地产投资回暖会有持续性吗?若和2013年1-2月份反弹相比,当前的政策背景、资金情况和地产投资结构都和之前有所不同;

3)内外需疲软,年初经济下滑压力仍大;

4)2月信贷出现回落,但对未来不必太悲观。

托底有所成效:投资初现回升

固定资产投资增速在近30个月的持续下跌后出现了首次回升,其中基建投资和房地产投资是主要拉动。从资金来源来看,国内贷款对固定投资资金来源的支持有所回升,这与金融数据里中长期贷款结构的不断改善相一致。

我们重申在春季策略会《两个“跷跷板”》中的判断,即在政府共同推进“稳增长”和“促转型”的背景下,对于经济不必太过悲观,但也难出现“V”型反弹。而从2016年政府工作报告来看,我们认为地方政府在经济托底中的作用或将上升。

地产投资回暖会有持续性吗?

从数据观察来看,这次地产投资反弹与2013年有些相似。2012年以后,新一届政府上台后更加强调市场化的调控手段,大型房企回归一二线城市,房地产销售出现明显回暖,在2013年1-2月房地产价格、销售、投资均出现快速跳升。而为抑制房地产过热,2013年3月开始政府出台了“国五条”政策,房地产投资和房价逐渐趋于稳定。今年地产投资回暖的情况与2013年相似,但房地产供需关系的逆转使得房产销售和投资之间的时滞关系被延长,2015年房地产销量的火爆直到2016年初才逐渐开始反映到地产投资上。

我们认为:1)与2013年不同,当前三四线城市房地产“去库存”有着重要的战略意义,这导致地产政策难以整体收紧,而控制一线城市房价的过快上涨是战术目标,一线和三四线城市的明显分化可能导致针对性政策的出台;

2)当前房地产企业经营状况不如2013年,2016年1-2月地产投资的资金来源主要来自售房款等其他项目,贷款和自筹资金的支持较弱,房地产投资更加依赖于销售收入;

3)当前一线和三四线城市的分化更为明显,近期的投资回升受一二线城市拉动可能更大,而三四线城市投资能否随之回升是本轮房地产投资回暖持续性的核心观察点。

内外需疲软,年初经济下滑压力仍大

虽然投资数据出现回升,但工业增加值、社会消费等数据均不及预期。出口交货值、产销率的下降显示了内外需的疲软,和近期的PMI、贸易等数据相匹配。社会零售业分项中,除家具、建筑等房地产相关消费的增速较快以外,普遍出现大幅下滑。正如我们在2016年年报中所言,在内外需疲软的情况下,年初经济下滑压力较大,但随着稳增长措施的逐渐落地,对于全年经济不必太悲观。


2月信贷出现回落,但未来不必太悲观

1月社融和贷款的天量曾引起央行的高度重视。2月社融和贷款的回落也显示了央行管控的态度,同时非标的大幅下降,也反映了对银行监管的加强。但1-2月合计来看信用派生并不低,且贷款结构更趋于合理,结合2016年政府工作报告中首次对社融增速提出的13%左右增长要求,全年银行信贷规模或在12-13万之间,我们仍看好全年从“宽货币”到“宽信用”传导的改善。


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