县域房市去库存:精准调控是未来方向

中国产经新闻 2018-03-16 00:37
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去年12月23日,住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示,2018年将针对各类需求实行差别化调控政策。

本报记者 路彤报道

2017年已经过去,2018年楼市的调控政策仍是大众关注的话题。

去年12月23日,住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示,2018年将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。同时,首提县城楼市去库存,强调库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

在今年的省级地方两会上,甘肃、青海、辽宁等多省也继续强化去库存,把去库存的重点转向三四线城市和县城。

去库存具有积极作用

中原地产研究中心统计数据显示,自春节假期的前一周开始,热点市场就进入了“休假模式”。2月上旬,一线代表城市成交环比下降33%,二线代表城市环比下降18%。三四线代表城市成交量虽然环比下降9%,但同比上升35%。从网签数据来看,春节期间,一线、二线城市网签数据基本暂停,主要以三线、四线城市为主。

中国指数研究院发布的数据也显示,春节假期监测的11个城市中,整体楼市成交量较去年春节增长53.6%。其中,6个同比增长的城市平均增幅超400%,主要以三四线城市为主。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,当前三四线楼市去库存进入新阶段。在2018年春节期间,大部分三四线城市的市场成交量均比往年活跃,预计随着去库存政策继续深入、基础设施陆续完善等,今年全国楼市的主要支撑仍然来源于三四线城市。

根据安居客发布的《2017-2018返乡置业报告》显示,59%的受访人群有返乡置业的意愿。其中在“考虑回家乡买房的首要因素”中,“改善家中长辈/小孩生活条件”占到33%,“当前工作城市买不起房”占29%。

业内人士认为,春节期间,人们回到家乡,返乡置业的需求在积极释放。在很多人看来,在一线城市赚钱,回自己的老家买房,可行性高,有种“套利”的快感。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《中国产经新闻》记者:“应该说从2014年开始,各类去库存的政策和实践很多,但阶段不同,2015年基本上是一二线重点城市的郊区市场去库存,而到了2016年和2017年则是各类地级市或者说三线城市的去库存。而此次全国住房城乡建设工作会议提到了县城去库存,则标志着2018年将进入县域去库存的阶段或者说县城去库存的阶段。这对于一些百强县、贫困县等去库存有积极作用。考虑到县城经济在全国城市经济中的比重依然较大,其背后的库存去化对于全国房地产市场的交易有积极的托底作用,也会防范全年全国房地产市场的交易较大幅度下滑的风险。”

为何要在此时进行县城去库存呢?

严跃进将楼市去库存分为三个阶段:“2015年前基本是一二线重点城市郊区市场去库存;2016年和2017年是地级市(三线城市)去库存;2018年,则迎来县域去库存的阶段。当前已经从一线城市、二三线城市开始进入到四线城市,这就是县城的概念。对于类似城市的去库存,其实是有较为积极作用的。”

业内人士认为,目前来看,县域楼市存在几大致命短板。一是一些县城产业仍停留在加工制造业上,过剩、淘汰产能占比高,对乡村人口的吸引力较低。同时由于城市生活成本较高,对农村人口的吸引力也是问题;二是人口外流严重。过去几年,城市分化趋势明显,人口或者往大城市流动,或者往区域中心二三线城市流动,唯独往四线城市(多数是县城)流动的少,而四线城市人口却在往一二三线城市流动。除了都市圈内核心城市下属县,其他区域县市人口每年都有不同程度地流失;三是县城楼盘多由当地民营企业或当地国企开发,品质相对较差,无效甚至僵尸库存多;四是尽管土地成本低,但房价也很低,基本上贴着建设成本(建材、财务和人工成本)卖房,降价空间有限。

严跃进补充道:“当前房地产市场的一个结构现象就是库存现象。但是库存现象或需要聚焦需求不足的问题,而不是供应不足的问题。换而言之,一些热点城市其实库存规模是不大的,这个时候更主要是补库存。而对于一些经济落后的城市,库存本身也不能说很大,但是消费能力低,或者说购房水平较低,这个时候就是要刺激此类需求。所以后续比如说贫困县,其实也会通过扶贫安置等来刺激需求,进而去库存。”

中研普华研究员许俊龙分析认为, “未来县城土地成交减少,也意味着未来需求将呈现乏力,市场增长不可持续。”他告诉《中国产经新闻》记者:“县城去库存,其实是在解救那些当地落后生产力的开发商,以便在中央财政转移支付无法增加、房地产税尚未落地之前依然能够维持运转,用去库存的办法来增加土地财政是唯一的路径。”

调控须精准发力

全国住房城乡建设工作会议提出,加大房地产市场秩序规范整顿力度,加强市场监测分析,提高精准调控的能力和水平,进一步强化地方政府主体责任。

记者梳理发现,多个省市均发布了去库存的文件。辽宁省近日发布《2018年住房制度改革和房地产工作要点》指出,2018年,各市要将县城商品住宅库存去化周期调整到22个月以下;继续推行实物保障与租赁补贴并举的保障模式;坚持增加实物房源与房地产去库存相结合,发放租赁补贴与发展住房租赁市场相结合。

山西省大同市也发布了《大同市房地产去库存实施细则》,要求加强房地产用地供应管控。

业内人士表示,春节前全国房地产市场调控政策密集发布,到目前为止,2018年全国房地产调控政策发布超过40个城市与部门,发布政策内容超过50次。2018年楼市调控政策继续向三四线城市蔓延,去库存和抑过热将并行。

国家统计局新闻发言人毛盛勇去年12月在发布会上曾表示,三四线城市的去库存在扎实推进,而且成效比较明显。

在业内看来,当前三四线城市房地产库存存在区域结构、产品结构上的分化。

人民日报的权威人士在访谈中说,“房子是给人住的,这个定位不能偏离,要通过人的城镇化‘去库存’,而不应通过加杠杆‘去库存’。”

“目前很多城市去库存周期明显收窄,2018年去库存依然要围绕一些三四线城市进行,尤其是中西部的三四线城市和一些去库存规模依然较大的县城。对于一些销售情况比较火的三四线城市,建议土地供应也要相对紧缩,防止再次出现供给严重大于需求的局面。同时部分城市可能楼盘销售不错,但是空置率可能会上升,这也是需要警惕的。”严跃进表示。

业内人士建议,要加强房地产市场分类调控,因城施策去库存。去库存既要精准施策、有的放矢,更要防止“按下葫芦浮起瓢”。精准调控是未来去库存的方向。一些库存高企的三四线城市和县城,应从价格、政策等方面支持居民自住和进城人员购房需求。

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