深圳首宗“只租不售”地块卖了!

11月10日下午，深圳市人才安居集团以10.1亿元，外加配建10800平方米人才房面积，总共37860平方米人才住房面积拿下了位于深圳市龙华区红山片区的首宗“只租不售”住宅用地。

对于这个结果，深圳房地产研究中心主任王锋在拍地结束后接受媒体采访时表示：“深圳是响应国家发展租赁市场号召，今天只是开头，以后会有更多只租不售的地块推出。未来深圳每个区都会拿出地块来试点建设人才安居房。上海（楼盘）租赁地也是国企拿到，深圳人才安居集团发挥带头作用，未来会有更多的开发商参与进来。深圳培育租赁市场，新增土地供应只是一个渠道，但是还要靠存量房。现在已经有开发商进入存量市场，发展人才安居房。”

房企到场 最终被人才安居集团拿下

在北京（楼盘）、广州（楼盘）相继推出“只租不售”地块后，深圳终于也加入战局。11月10日公开出让的位于龙华区民治街道，面积为20041.92平方米，建筑面积90180平方米，挂牌起始价7.77亿元 的“只租不售”地块。

该宗地采用“单限双竞”的方式挂牌出让。较高限制地价为10.1亿元，封顶溢价率30%。另外既竞成交地价，又竞人才住房面积。项目建成后，该宗地内租赁住房和商业用房在出让年期内须全年期（70年）自持，限整体登记，不得销售、转让。

去年12月，深圳在限套型、限房价的基础上竞地价、竞房价， 以“双限双”方式出让大鹏、坪山共2宗居住用地。这是在之前土地出让模式上的再次升级。

深圳市规划和国土资源委员会（以下简称“深圳市规土委”）表示，此次用地出让，拉开了深圳以住房租赁方式招拍挂出让居住用地的序幕。未来，深圳将加强房地产市场分类调控，加大住房供应力度，发展租赁市场，抑制房价过快上涨，积极培育和打造深圳租赁住房市场发展新常态。

实际上，该地块位置十分优越，位于龙华区红山片区的4号线、6号线交会处，周边新盘如龙光玖钻，在售公寓均价在6万元/平方米，而二手房价格达到8.2万-10万元/平方米。不仅有学校还有商场，配套十分齐全。

这也吸引了不少开发商到场，包括万科、星河、佳兆业、碧桂园、中海等等。在拍卖前市场就猜测，是否会由近期在租赁市场大展拳脚的万科、碧桂园拿下。

不过，经历了40分钟竞拍，深圳市人才安居集团频频举牌，最终凭借国企优势，以10.1亿元，加1.08万平方米人才住房拿下地块。深圳中原研究中心数据显示，人才安居集团以总价10.1亿拿下了这块租赁自持宅地，代建人才住房面积37860平方米，楼面价为11200元/平方米，去掉人才住房面积，实际楼面价为19304万元/平方米。相比周边地块竞拍价，此次限价无疑是政府在控制租赁用地的开发成本。

不过深圳中原研究中心指出，红山片区租金均价68元/平方米，旁边金亨利都荟首府租金均价为76元/平方米。而根据2017年成交数据显示红山片区二手房均价65000元/平方米，其中金亨利都荟首府二手均价接近10万元/平方米。该地块70年自持相比直接销售商品房而言，利润空间大打折扣。

据悉，深圳市人才安居集团在去年10月9日成立，彼时由深圳市政府出资的300亿元资金，后续将再追加700亿元投入。深圳市政府目标是将其打造成为千亿级的人才安居房投融资、建设和收购平台。

“十三五”期间，深圳计划新增筹集建设人才住房和保障性住房40万套，其中人才安居房30万套，总建筑面积2600万平方米，相当于特区建立以来政策性住房的总和。

为了完成这个目标，深圳市人才安居集团不仅仅拍地增加土地储备，还选择和房企合作。例如近期其和万科集团签署战略合作协议，双方在住房租赁和物业管理领域构建全面战略合作关系，通过资源共享、优势互补，为改善深圳市人才住房供给结构、发展深圳市住房租赁市场贡献力量。

王锋表示，“深圳虽然房价高，但是租金不高，未来具有很大的发展空间。近期的建行从开发商企业一次性收集房源，再租赁给企业的事情来看，房企、银行、中介、创业者对租赁都有积极性，宁可多花点租金，也要租到好房。土地供应只是提供租赁房源的一个渠道，未来城中村和旧厂房改造是人才房重要的供应渠道。”

未来房企或将主动拍自持地块

在各地租房新政密集出台的背景下，截至2017年10月，北京、天津（楼盘）、杭州（楼盘）、广州、佛山（楼盘）和上海等城市今年也先后推出、成交了相关用地，共计80余宗地块，可提供约364万平方米租赁面积。

而深圳也早早在思考要推出自持用地。早在今年7月，深圳市规土委就发布了《深圳市住房建设规划2017年度实施计划》，明确指出要加快培育住房租赁市场，规范租赁市场秩序，培育多元化、规模化、专业化的住房供应主体，形成先租后买的梯度住房消费模式。

对于房企来说，土地是发展的血液，在一线城市增加土地储备相当于扩展势力。而东方证券一份报告预测，至2030年我国租赁人口将达2.7亿，整体市场规模将达4.2万亿元。

发展租赁市场对于房企来说也是扩展业务的渠道。但同样的，房企在不能快速回笼资金成本情况下，如何通过房屋租赁方式进行成本稀释成为了新一轮地产发展需要思考的方向。

以万科为例，在北京、广州均拿下自持地块。北京万科选择是“众筹建房”模式，广州万科则选择发展新业务。

有接近万科人士对中国房地产报记者表示：“未来对住房的需求或由购买转向租赁，很可能将逼迫开发商去想出更加专业、规范的租赁产品面世。而万科作为已经突破3000亿元销售业绩的房企，一直以来都不忘记寻找新的增长机会，尤其是让公司高增长的业务模型。但是万科通过住宅用地拿地盖房子出租，租金回报率只有3%，收入扣除税收20%，最终的租金收益率大概只有2.4%。所以万科也在思考如何做出更有效益的产品。”

对此，业内人士认为未来深圳土地出让形式，对于房企来说，不想拿自持用地也不得不拿，不得不去思考如何经营。

美联物业全国研究中心总监何倩茹对中国房地产报记者指出：“租售并举会是未来一段比较长时间内，房地产市场的主题，因此我预计这种模式还将持续，另外，半租半售的卖地方式，也可能会出现。开发商要更好地经营，首先要调整心态，以往资金快进快回笼的状况或将改变，因此对外债要设置较高警戒线，财务成本需控制得更好。另外，要在租赁市场突围而出，开发商对于客户的把握需更加精准，而且要提供非同质化产品和服务。因此整个经营理念或将发生根本性的变化。”

深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉对中国房地产报记者表示：“只租不售无法从根本上缓解供求矛盾，新增土地就这么多。但是增加了租赁住房可以解决居民住房问题，是有效性的增加，能循环利用。这种模式会成为常态化，大部分城市未来都会采取这种供地模式。对于开发商来说，要想在深圳立足，就必须要参与租赁。这是政府公共工程，开发商只要参与了才能获得代建收益、城市更新项目、发展空间，这是必然的趋势。”

（和讯名家）