深圳楼市“旧改”唱主角 本土房企开辟自有模式

深圳商报 2016-03-30 09:51:42
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“在深圳,能够操作‘旧改’项目的只有两类企业,一是资金实力雄厚的央企,比如华润、招商;二是‘旧改’经验丰富的民企,包括佳兆业、京基、先进等,这类企业拥有丰富的本土资源和开发经验,政商关系密切,具有很好的谈判优势。”一位深圳房地产业内人士对中国房地产报记者坦言。 30多年的高速发展,已经让深圳的土地“

“在深圳,能够操作‘旧改’项目的只有两类企业,一是资金实力雄厚的央企,比如华润、招商;二是‘旧改’经验丰富的民企,包括佳兆业、京基、先进等,这类企业拥有丰富的本土资源和开发经验,政商关系密切,具有很好的谈判优势。”一位深圳房地产业内人士对中国房地产报记者坦言。

30多年的高速发展,已经让深圳的土地“家底”消耗殆尽。自2011年起,深圳释放的住宅用地中,“旧改”性质部分已占比84%,招拍挂则逐渐减少。截至2015年12月,深圳已确权、在建、拟建及意向开发的“旧改”项目共有280个。

据深圳中原研究中心统计, 2016年深圳预计将有136个新盘入市,可供应面积1493万平方米。这其中城市更新项目近50个,占全市新房供应面积近4成, 而2015年入市城市更新项目仅为23个,面积占比约25%。

城市更新带来的“旧改”蛋糕越来越大,但想吃下并非轻而易举。众所周知,“旧改”前期的工作是最费时费力的,要做到政府、拆迁户、企业三方都满意,显然不是一件容易的事。一方面业主提出的条件越来越苛刻,一方面身为改革排头兵的深圳市政府对村民的诉求也不敢怠慢,夹在中间的开发商不得不去扮演最艰难的角色。

深圳市房地产业协会的统计显示,仅京基地产、华润置地、佳兆业、招商地产、先进5家开发商,在深圳城市更新项目的占地面积超千万平方米,许多项目仍在推进中,参与“旧改”的几大企业也均探索出了自己的模式。

企业案例之佳兆业篇:

漩涡中的“旧改大户”

说起深圳“旧改”,就不能不提佳兆业。从1999年至今,佳兆业在土地资源稀缺的深圳独辟一番天地的“旧改”模式,涉及了几乎所有类型的城市更新项目,如旧城、旧村、旧工业区、烂尾楼改造等。

佳兆业在城市更新领域拥有丰富的经验,旗下多个项目是深圳市重点项目,例如佳兆业·城市广场、佳兆业环球金融中心项目等。

2015年9月,佳兆业置业集团已正式更名为佳兆业城市更新集团,意味着佳兆业未来发展将注重在城市更新方面的投入。目前佳兆业在珠三角地区拥有的城市更新项目将近40个,储备用地超过1300多万平方米。

佳兆业城市更新集团的相关负责人对中国房地产报记者表示,目前的集团战略为深耕珠三角、拓展全国,其在深圳、广州、珠海的城市更新项目正按计划推进 “2016年我们将进一步扩大佳兆业城市更新的版图。我们将项目分为短中长三个阶段逐步推进,确保每年都有土地供应,从2016年开始,计划每年在珠三角地区的供地面积将近80万平方米。”

“旧改”费用已优先支付

将集中供应产业用房

众所周知,“旧改”着重处理的就是拆迁问题。当多方利益开始博弈,“旧改”项目推动就会面临困难。这对于处于房源锁定等各类负面消息“漩涡”中的佳兆业来说尤为艰难。

“尽管2015年的佳兆业处于困难期,但2015年度城市更新过渡期补助费1.2亿元人民币,涉及城市更新项目达20余个,已全部支付。”上述接受中国房地产报记者采访的佳兆业城市更新集团的相关负责人表示,佳兆业没有因为房源锁定风波失去原有‘旧改’项目的一寸土地,2015年仍按计划正常推进各项目,“虽然集团整体资金偏紧,但企业本着对村民、业主及社会负责的态度,举全集团之力通过债务重组等多个渠道,优先保障了‘旧改’费用的支付。”

对于佳兆业而言,每一个“旧改”花费的时间基本上是3至5年甚至8年,其“旧改”项目更多的是对片区内的领域提升,比如商业、教育、文化、休闲,展开与当地政府、企业的密切合作。

佳兆业城市更新相关负责人谈到,“目前佳兆业城市更新集团已拥有近400名精通规划设计、拆迁谈判、法律法规的专业人才,占团队总人数的90%。我们会根据‘旧改’项目的特点和政府对城市规划发展的要求合理布局和制定拆迁计划。”

而对于很多“旧改”项目推出多为豪宅项目,佳兆业城市更新相关负责人则认为,项目的打造应该根据市场需求进行打造,不会着重刻意地去打造豪宅。“佳兆业目前成立了‘产业研究院’,加大了对‘工改工’产业升级项目的研究。深圳作为国内战略性新兴产业规模较大、集聚性最强的城市,产业用地的市场需求旺盛,佳兆业未来将通过‘工改工’,供应超3000万平方米的产业用房,作为其新的增长点。”

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