穗二手房市场局部分化:市场盘整 议价有空间

目前，虽然广州二手市场整体表现依然较为平稳，不过，链家满堂红分析人士认为，当下广州市二手住宅买卖市场继续处于蓄势阶段，数据显示，5月经链家满堂红促成的二手住宅买卖业务量环比减少近8%，住宅租赁业务量环比增加7%。6月1日~15日，二手住宅买卖宗数比5月同期减少3%，全市成交均价为22905元/m2，比5月同期下跌3.3%。整体市场尚未走出短期调整通道，客户有效压价行为仍将持续。 文/图/表:广州日报记者王荔珏

链家满堂红市场部对本公司二手住宅买卖交易作分类分析发现，5月份广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅成交均价为23103元/m2，环比上升0.2%，同比上升9.0%。租赁市场方面，5月份广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅平均租金为48.4元/m2/月，环比上升0.7%，同比上升0.9%（见右表1）。

珠江新城成交持续飘红

数据显示，5月以来广州二手住宅市场局部分化，大部分板块出现环比成交缩减。只有白云区白云大道、黄石、同德围板块，番禺区洛溪板块以及天河区珠江新城板块，买卖成交量皆在4月的基础上增加一至四成。值得关注的是，在珠江新城板块5月总价超过800万元/套的物业成交占比为17.3%，高于4月的10.9%和3月的4.2%，仅凯旋新世界便有8套成交个案。在今年3月之后的调整期内，出现高价板块与中低价板块同时增量的情况，极其少见。

链家满堂红市场部对前5个月二手住宅买卖个案分析，总价相对较低的物业，业主对客户的让步空间也较小，500万元/套以下的物业，客户能压价的空间基本是在3%以内，再往下压，成交难度将增大。而总价高于500万元/套的物业，最终成功压价的幅度多在5%以上，5月为5.7%，今年前5个月的平均水平是6.0%。

链家满堂红市场部高级经理周峰分析，高总价物业的业主基本上是享受型客户，购入持有已累积了较可观的利润。故在近段时间虽受到客户的大幅压价，业主仍有“看得见”的让步空间，一旦达到客户可承受的范围，便能达成交易。

佛山“抢客” 分流料将继续

佛山市2015年5月1日正式取消楼市限购政策，至今已一年时间，佛山全市月均一手住宅登记量达1.25万宗，二手住宅月均登记量为4409宗，分别比取消限购前一年的月均数值增加48.8%和48.5%。佛山全市的一手住宅登记量峰值出现在2016年3月，达到18692宗，比同期的广州全市一手楼市登记量（8891宗）多出1.1倍。从今年6月1日起，入户佛山的条件得到进一步放宽，其中购房入户的内容，从原来的“购买住宅商品房（不含二手房）及学历、职称、社保等附加条件”，调整为“在佛山市自有合法产权住宅房屋（含二手房、自建房），不需要附加条件”，本人及其共同居住生活的配偶、未成年子女和父母皆可以在房屋所在地申请入户。周峰指出，佛山的一手住宅与二手住宅在同期的成交宗数对比接近31，在很大程度上是此前入户政策“偏帮”一手住宅所致，如今购买当地二手住宅也可以入户佛山，相信会刺激当地的二手住宅市场交投活跃度。

与佛山相邻的广州受到较为明显的冲击，佛山和广州在城市规模上虽有一、二线之分，但实际上在市政配套方面并没有太大的差距，共享的内容并不少。2013年的“穗六条”把一大批无法进入广州的外地客户“赶去”佛山，预计今年下半年佛山的一、二手住宅成交比例会调整为21（见右表2）。而广佛交界处的广州二手板块，有可能受到客流减少的影响，导致调整期的结束时间继续延后。