宏观丨二月楼市整体成交下滑,三线城市降幅明显

二月楼市整体成交下滑，三线城市降幅明显。分城市来看，三线城市降幅显著，为64.2%%，二线降幅为31.22%，一线降幅为29.33%。监测城市库存总量环比下降3.21%%，温州降幅较大。整体供应较上月下滑，上海收金近434亿元领跑；房企融资类型以公司债券为主，拿地城市主要集中在北京、上海、广州、深圳和重庆等城市。

政策：重点城市供地“两集中”，北京、上海等城市严查经营贷；

交易：二月楼市整体成交下滑，三线城市降幅明显；

土地：长三角城市交易活跃，多宗宅地入榜TOP10榜单。

交易

▌交易：二月楼市整体成交下滑，三线城市降幅明显

▌月度整体：整体成交环比下降，同比升幅明显

▌一线城市：成交有所下滑，广州降幅明显

二月一线城市整体环比下降29.33%，广州降幅较大，约为46%；上海居二位，降幅为34%，深圳降幅22.2%，位列第三。同比来看，整体成交上行，升幅为409%，其中广州升幅显著，为623%；北京升幅居次位，为413%。

表：一线城市成交面积同环比情况

▌二三线城市：超6成城市成交下滑，宁波降幅明显

二线代表城市环比下降31.22%，同比上升596.4%。环比下降的城市中，宁波降幅显著，为50.62%；武汉次之，降幅为43.92%，青岛降幅37.74%，排名第三；环比上升的城市中，温州升幅明显，为34.49%。三线代表城市成交量环比下降64.2%，韶关降幅较大，为21.44%，另外连云港升幅居次位，降幅8.10%；成交上升的城市中，温州升幅较大。同比来看，整体上升1003.5%。

图：二三线重点城市成交面积环比涨跌幅

▌库存：库存总量有所下降，温州降幅较大

监测的7个代表城市库存小幅上升，环比整体下降3.21%。监测的城市中，温州库存降幅较大，为9.16%，广州次之，为5.62%，另外福州表现趋稳，库存较上周基本持平；监测的城市中，仅杭州库存量有所上升，升幅为3.1%。

图：2010年以来7个代表城市库存水平

商办

▌领展27.72亿收购上海七宝万科广场50%股权

2月24日，领展发布公告称，与签订交易协议，拟收购上海七宝万科广场50%股权，按经调整资产净值调整后代价为相等于人民币64亿元（即议定物业价值）的50%。买方须支付初步代价为人民币27.723亿元。

目标公司为该物业（称为七宝万科广场，位于中国上海市闵行区七宝镇620街坊5/3丘）之少有拥有人。该物业为五层高商业发展物业连同三层地库，零售面积约148,852.84㎡，提供购物、休闲、观光、餐饮、娱乐及文化体验，及设有1,471个泊车位的停车场。

▌2021年天津将开业14家商业综合体

据天津市商务局消息，今年天津将有14个商业综合体陆续开业，新增商业面积约150万㎡。

计划于今年开业的商业项目包括爱琴海购物公园中新生态城店、蓟州店、东丽店，万达广场东丽店、蓟州店、大港店，新城吾悦广场滨海新区店、宁河店，K11 Select购物艺术中心，尚河城中街商业广场，滨海金隅嘉品Mall，仁恒伊势丹，津悦城，季景天地。

▌国瑞商业与鸿荣源壹方商业合作打造国瑞壹方汇

2月25日，国瑞商业和鸿荣源壹方商业均在官微披露，双方正式达成合作，将联手将佛山国瑞商业中心打造成“国瑞壹方汇”。

据了解，佛山国瑞商业中心项目占地9万㎡，总建筑面积35万㎡，地处佛山市禅城区中心核心区莲升片区祖庙商圈。据悉，双方将展开深度合作，其中鸿荣源壹方商业将组建团队进行项目筹备，国瑞商业则进行商业运营管理与服务。

土地

整体供应量环比走高，出让金总额增加

2月，总体供应量较上月减少，成交量环比缩水，成交均价同环比增加，一线城市均价环比倍增，出让金总额微增，上海揽金近434亿领跑，长三角城市交易活跃，多宗宅地入榜 TOP10 榜单。

一线城市供应量环比降逾七成，成交量环比降逾四成，成交均价较上月倍增；二线城市供应量环比降近三成，成交方面环比量价双跌，出让金总额环比降低；三四线城市供应量缩水逾三成，成交量缩水近四成，成交方面量跌价涨。

40个大中城市土地市场情况（市本级）

▌出让金：出让金总额同比微降，上海收金近434亿居首

▌宅地总价TOP10：榜单总额走高，一线城市包揽前三席

表：全国住宅用地成交总价 TOP10（全市口径数据）

▌宅地单价TOP10：榜单均价走低，上海虹口区宅地居首

榜单均价同比增逾两成，入榜门槛升至 25782元/平方米。长三角八宗宅地入围，一线城市入榜七席。八宗宅地溢价成交，上海虹口区宅地位居榜首。

表：全国住宅用地楼面单价 TOP10（全市口径数据）

指标说明：文中“面积”无特殊说明外均指“建设用地面积”

数据时间：截至2021年1月31日

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com。

数据范围：以公开招拍挂市场成交数据为准，以中指土地数据库300个重点城市作为监测对象，“TOP20”榜单为300城市市本级数据，其他数据300城市全市数据。

企业

碧桂园139亿元公司债券向深交所提交注册

远洋集团与中国人寿达成战略合作

2月，房企融资类型以公司债券为主，部分企业通过ABS、超短期融资券、中期票据和优先票据等方式获取资金。其中，碧桂园139亿元公司债券向深交所提交注册，债券类别为小公募。房企积极拿地，拿地城市主要集中在北京、上海、广州、深圳、杭州和重庆等城市。其中，北辰+建工+中建二局35.4亿元竞得北京顺义1宗图书展览用地，地块编号（顺）[2020]061号，规划建筑面积 ≤438500平方米，溢价率30.09%。

▌投融资：碧桂园139亿元公司债券向深交所提交注册，债券类别为小公募。龙光集团43.05亿竞得上海市临港新片区一宗商住综合地块，地块编号为202026301，楼面价约为12954元/㎡，溢价率25.4%。

2月，房企融资类型以公司债券为主，部分企业通过ABS、超短期融资券、中期票据和优先票据等方式获取资金。其中，碧桂园139亿元公司债券向深交所提交注册，债券类别为小公募；金茂40亿元资产支持ABS获上交所受理，原始权益人为中国金茂有限公司，计划管理人为华福证券有限责任公司；北京城建集团拟发行15亿元超短期融资券，发行期限90天。

2月，房企积极拿地，拿地城市主要集中在北京、上海、广州、深圳、杭州和重庆等城市。其中，北辰+建工+中建二局35.4亿元竞得北京顺义1宗图书展览用地，地块编号（顺）[2020]061号，规划建筑面积 ≤438500平方米，溢价率30.09%；招商56.66亿元竞得上海虹口区一宗住宅用地，地块编号为HK341-06号，楼面价92647.6元/平方米，溢价率20%。

▌其他重大事项：城投控股、上海建工共同成立建设发展公司，注册资本72亿；远洋集团与中国人寿达成战略合作

2月8日，弘阳与中梁粤港澳集团达成战略合作。此次战略合作框架协议的签署，标志着两家公司正式建立战略合作伙伴关系，未来双方将在土地资源获取、项目开发、运营管理、市场拓展、收并购等领域开启战略合作，打开在粤港澳大湾区内的全方位战略合作，实现互利共赢。

2月15日，越秀服务已就越秀服务股份于联交所主板上市及买卖向联交所递交上市申请表格（A1表格），并在获得上市批准后以全球发售的方式进行股份发售。上市完成后，越秀服务将仍然为越秀地产的附属公司，分拆业务为主要从事提供非商业物业管理及增值服务以及商业物业管理及运营服务。

2月17日，华侨城（亚洲）发布公告称，华昌国际于2020年12月21日至2021年2月17日期间于市场上进行一连串交易，以进一步出售合共464.76万股同程艺龙股份，平均售价为每股同程艺龙股份15.74港元。第七次出售事项之出售所得款项总额约为7300万港元（相当于约人民币6100万元）。

2月19日，荣盛房地产发展股份有限公司发布公告称，荣盛发展控股股东荣盛控股股份有限公司及一致行动人荣盛创业投资有限公司，自2021年2月4日起六个月内，以不低于1亿元增持荣盛发展公司股份。

2月19日，为优化中国奥园的组织架构并推进其战略实施，中国奥园提议进行集团内部重组，其中包括将明兴的全部已发行股本转让予中国奥园的另一直接全资附属公司正星发展有限公司并由其持有。于重组完成后，正星成为奥园健康的控股股东，而中国奥园透过正星及明兴而间接拥有奥园健康已发行股本约54.58%权益。

2月23日，上海露香园建设发展有限公司成立，法定代表人为任志坚，注册资本72亿元人民币，经营范围包含：房地产开发经营；物业管理；酒店管理；住房租赁。企查查股权穿透显示，该公司由城投控股（600649）和上海建工（600170）共同控股，分别持股84.70%、15.30%。

2月24日，远洋集团控股有限公司与中国人寿保险股份有限公司（简称“中国人寿寿险公司”）正式签署战略合作协议。双方将结成战略合作伙伴关系，推进在资本纽带关系、金融产品、保险业务、不动产投资、物业服务、养老六大领域开展合作。本次签署战略合作协议，双方将以过往良好合作为基础，进一步发挥战略协同效应。

政策

重点城市供地“两集中”，北京、上海等城市严查经营贷

▌2月政策形势总结

2月，重点城市供地“两集中”，引导市场理性竞争，稳定市场预期。多省市上调中小银行涉房贷款占比上限，灵活因城施策。北京、上海等城市严查经营贷违规流入房地产市场。江西、南京等多地放宽落户限制，促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革。

▌2月中央政策重点内容

2月18日，自然资源部发布住宅用地分类调控文件。文件要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。

2月24日，中共中央、国务院印发《国家综合立体交通网规划纲要》。规划到2035年，基本建成便捷顺畅、经济高效、绿色集约、智能先进、安全可靠的现代化高质量国家综合立体交通网。实现国际国内互联互通、全国主要城市立体畅达、县级节点有效覆盖，有力支撑“全国123出行交通圈”和“全球123快货物流圈”。并将加快建设20个左右国家性综合交通枢纽城市，包括北京、天津、上海、南京、杭州、广州、深圳、成都、重庆、沈阳、大连、哈尔滨、青岛、厦门、郑州、武汉、海口、昆明、西安、乌鲁木齐等。

表：2月地方政府楼市调控重点政策一览

来源：中指研究院