“商改住”并不是那么容易实现

6月3日，国务院发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（下称“《意见》”），该意见指出，允许改建房屋用于租赁，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。上述政策可以简称之“商改住”。

其实，简单来讲，“商改住”是指用地单位为了规避风险，将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用，并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。如常见的商业房改为住宅。

笔者认为，从政策出发点来看，无论是对一线城市，还是二三线城市，由于经济环境不乐观、同质化竞争、供大于求、电商冲击等因素，目前商办地产库存去化周期均较长，即使是上海这样的一线城市也不例外，商办市场的库存去化周期也在几十个月，有较大的去库存压力。在这个特殊时期，通过“商改住”政策的释放，给了处在困境期的开发商一个更加灵活的掉头机会，有助于消化目前市场的库存，而对于北上广深等一线城市来讲，“商改住”政策也有助于缓解住宅市场紧张的供求关系。但是，即使有“商改住”政策并且后续可以落地执行，开发商也并未真正退出市场，允许土地变性并不意味着开发商马上就可以解套，这当中还有不少问题亟待解决。

首先，“商改住”政策落实部门不清晰，从结果来看，在操作过程中相关政府部门势必会出现相互扯皮，不作为的现象，政策的效果也难以有效发挥出来。

“商改住”政策哪个部门主导做？据笔者了解，目前没有哪一个部门敢主动承担这个主要责任，也没有一个人敢完全承担这个主要责任。因为“商改住”政策转性背后肯定会涉及由于“商改住”而补交的土地出让金、或其他手续，在反腐比较严格的今天，没有哪个主管部门敢承担做这个事情，或者具体个人也不敢挑大梁。因此，“商改住”这个事情肯定是几个部门联合合作操作，这样的话，“商改住”势必涉及部门之间相互扯皮，不作为的现象，从“商改住”最终结果来看，最终能够实现转性的没有几个项目，政策的效果也难以有效发挥出来。

其次，“商改住”现在还没有具体操作案例，不同供求关系背景下的市场也没有具体操作细则，大家都不知道怎么操作，这个事情推进落地还是有点难度的。

笔者认为，要解决各大城市商办市场高库存的问题，需要有政策的灵活性，更需要一套基于市场化建立的法制规则，不同供求关系的城市操作手法也不一样。然后，在这样的市场化的规则之下打造一些“商改住”的典型案例，把“商改住”的典型操作案例向市场推广，告诉市场操作的细则，只有这样才能够落实好“商改住”政策，否则，如果“商改住”只是在权力寻租的小范围内运行，很难有什么好的效果，对于一线城市来讲，也不会解决商品住宅市场供不应求的问题，对于非一线城市来讲，一个显而易见的事实是，大部分城市商业与住宅均在不同程度过剩，即使通过“商改住”土地换一个马甲，也很难改变整个市场的供需。

第三、“商改住”不是解决商办库存问题的根本之道，因为大部分项目“商改住”后，尤其是地段位置不好的项目“商改住”后，由于集中供应、改造成本过高、开发商缺乏运营经验等因素，即使“商改住”改造完毕也不一定会做的那么好，也会面临销售或经营压力，尤其是在住宅市场供大于求的城市或板块，即使通过“商改住”也不会改变该项目还会面临去库存压力的事实，所以，“商改住”不是转性了就万事大吉了。

第四、“商改住”后，如果没有配套税费、金融化手段支持，大部分项目也难说会活得很好。

“商改住”后，如果仍然是按照运营的思路来操作，那么，对于开发商来讲就陷入了“重资产”运营的陷阱（对于当地拿地成本较高的项目更是如此），因此，对于开发商来讲，仍然要寻求金融化的手段把这个项目变轻，用“轻资产”的思路操作，这样，增加了成功的可能性。在该意见中，政策明确提出支持符合条件住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。但是，从房地产投资信托基金（REITs）推进力度来看，笔者只能说十分缓慢，无论是政策层面，还是税费减免等方面，截止目前为止，REITs仍然没有实质性的进展。因此，“商改住”后，如果没有配套税费、金融化手段支持，大部分项目也难说会活得很好。

由此可见，“商改住”并不是那么容易实现，其路漫漫兮，大家还是不要自己骗自己了，不要期待“商改住”会为自己带来什么了，最现实的是自己做好自己，拿商办地之前就想好怎么做，而不是拿地之后再期待天上掉馅饼。